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2018-10-08 01:45

微信强开花呗是真的吗:德清:一个小镇成为接轨世界的平台

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原标题:他是董明珠一生之敌,身家1300亿玩起房地产,与儿媳联手成大股东

10月15日,内房股再度大跌。截至收盘,佳兆业跌13.04%,碧桂园跌6.74%,恒大跌5.99%。而日前刚上市就破发的美的置业,保持在开盘价16.2港元,没能回升但也没有继续下跌。

美的置业在10月11日正式登陆港交所,成为地产股新成员。这一天恰逢全球股市风雨飘摇,港股房地产板块更是普跌5%以上。这家要致力于成为中国十大房地产开发商之一的地产公司,即便发行价17港元位于区间下限,还是遭遇了破发的尴尬。美的置业开盘报16.6港元,此后低开低走,截至当日收盘报15.88港元。

美的集团创始人何享健也来到港交所现场敲锣。美的置业上市前由何享健及其家族全权控制,即便上市后该家族仍拥有半数左右的股权。如今何享健这位位列福布斯富豪榜第六位的大佬,已拥有4家上市公司。

负债高企,背靠大树好乘凉

美的置业作为美的集团的房产板块,从2004年就开始从事物业项目开发。目前美的置业已经在全国34个城市开发了117个物业项目,主要分布在国内二三四线城市。

根据集团招股书,美的置业2015-2017三年的合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元,连续两年实现业绩翻倍。根据第三方研究机构克而瑞地产,美的置业2018年前九个月的流量销售金额为602亿元,排在第三十四名。

为了追求规模扩张,美的置业也定下了2020年冲刺千亿销售额的目标。此外,在招股书中美的置业还透露出将致力于成为中国十大房地产开发商之一,并将覆盖中国50个城市,成为“房地产开发+产业”的复合型企业集团。

根据招股书,截至2018年3月31日,美的置业土地储备总量约为3308万平方米。公司约23.4%在珠三角地区,其中大本营佛山占了18.1%。长三角、长江中游、西南地区、环渤海经济区的土储分别为20.4%、20.5%、14.6%、12.8%,较为平均。

近年来为了实现全国化布局,美的置业开始在大量城市进行拿地。在2018年地产行业进入寒冬后,这些土储将成为企业过冬的粮草。但美的置业三四线城市的土储占比较大,2018年6月国开行实行棚改紧缩,三四线城市可能会面临更多政策调控,这给美的置业蒙上一层风险阴影。

加速拿地扩张的背后是高企的负债率,这一次的赴港上市也是建立在美的置业急需去杠杆的基础上。公司2015年-2017年的借款总额分别为114.54亿元、243.59亿元、382.55亿元,截至2018年3月31日,借款总额为435.79亿元。

借款大幅上涨的同时,公司的净资产负债率也非常高,比行业平均水平高出一倍。2015年净负债率为622.1%,2016年净负债率为624.7%,2017年净负债率为118.9%。截至2018年3月31日,美的置业净负债率181.4%。

之所以2017年的净负债率得到大幅下降,是因为在2017年12月的时候,美的集团一次性向美的置业注资了60亿元。

但181.4%的净负债率依然很高,在房企融资艰难的背景下,高负债意味着更高的风险,因此很多房企选择了登陆香港资本市场来缓解资金的压力。

进入2018年,因为地产行业监管加强企业融资困难,很多企业都放缓了拿地的速度。但美的置业的拿地热情并未减退,根据最终招股计划,上市集资额约30.6亿港元,净额约29.17亿元。其中70%预期将于2020年底之前用于收购土地,15%用于潜在装配式建筑项目的土地收购及建设,5%用于研发智慧家居解决方案,10%用作一般营运资金。

背靠电气巨头,美的置业的扩张策略或许暂未受高负债影响。

“公公加儿媳”股权结构,坚决不做家族企业

美的置业其实早在2009年便已经通过何享健家族的多次股权操作,移除美的集团。2017年11月,何享健家族在开曼群岛注册成立了美的置业控股有限公司,之后美的置业便成为其附属子公司。而位于开曼群岛的美的置业控股则成为了此次的上市主体。

福布斯2018全球富豪排行榜显示,何享健财富价值201亿美元(约1389亿人民币),位列中国富豪榜第六位。而美的置业上市后,何享健已坐拥4家上市公司。而何也被看作是董明珠最大的敌人。在多个场合,董明珠炮轰美的,比如批评美的的技术是欺骗消费者,公开称小米与美的合作是两个骗子在一起的小偷集团。

美的置业另外一个特殊的地方在于其股权结构。根据招股书,美的置业控股股东为何享健及其儿媳卢德燕。卢德燕拥有美的发展控股(BVI)有限公司、美恒有限公司和美域有限公司3家控股公司100%股权,她通过上述3家控股公司成为美的置业控股的控股股东。作为一致行动人,何享健也拥有其所持权益。

何享健的儿子何剑锋为美的置业非执行董事,而郝恒乐任董事会主席、执行董事兼总裁,主持董事会及负责集团整体业务方针和日常管理。

何享健认为对美的而言家族式企业弊处远大于利,于是坚决不让美的成为家族式企业。2012年8月25日,何享健卸任美的集团董事长,交棒给他从默默无闻的内刊编辑一手提拔起来的“外藩”方洪波。此后,何享健还退出了集团董事会。方洪波曾说:“我可能跟他有时候一个月不见一次。他放权,但又什么都知道。”

何享健也没有让独子何剑锋进入美的工作。虽然家族成员持有股份,但在美的的决策层中并没有家族成员。

何享健生于广东顺德,曾是一名街道干部。70年代末和村民一起制造风扇,后来发展成为今天的美的集团。白手起家的他格外重视人才培养,敢于放权。

此次成为美的置业董事长的郝恒乐也和方洪波一样,是从美的集团慢慢成长的老员工。郝恒乐1998年加入美的,之前一直都是在做法务相关的工作,后来成为美的法务部部长以及公司监事会召集人等。

何享健并在2014年考察美的置业项目时认为地产在未来一定时期内仍旧是中国经济的支柱产业之一,市场仍然大有可为,美的置业此后则全力加码。虽然在股市下行、地产面临寒冬时上市,且负债高企,但有美的集团作为支撑,美的置业还有一搏的机会。

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二、生理需求

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三、物质需要

女人跟男人结婚以后,女人跟男人居家过日子,开支没有最大,只有更大,女人不是拜金,而是女人现实,何况经济基础会决定婚姻的上层建筑,没有经济基础,上层建筑早晚会坍塌,男人和女人在恋爱期间,不能满足女人的合理物质需要,女人极有可能会提分手;男人和女人在婚姻期间,不能满足女人的合理物质需要,女人极有可能会提离婚,没有足够的物质维持的婚姻既悲催又悲哀,男人和女人务必要开源节流以及量入为出,否则捉襟见肘之时就是婚姻发生危机之日。

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